La vie en copropriété implique la cohabitation de différents propriétaires au sein d’un même immeuble, chacun possédant à la fois des parties privatives et une quote-part des parties communes. Bien comprendre cette distinction est essentiel pour éviter les malentendus et les conflits.
Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur les droits et devoirs qui en découlent pour chaque copropriétaire.
Les parties privatives : domaine exclusif des copropriétaires
Les parties privatives correspondent à l’ensemble des éléments appartenant en propre à chaque copropriétaire. Il s’agit principalement des appartements, des caves, des garages ou encore des balcons (sauf mention contraire dans le règlement de copropriété).
Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), plus de 55 % des litiges en copropriété concernent des questions relatives aux parties privatives, notamment les travaux non conformes ou l’usage abusif de ces espaces.
Les droits sur ces parties privatives sont exclusifs : le propriétaire peut en disposer librement, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété. Cela signifie qu’il peut y effectuer les travaux qu’il souhaite, aménager son intérieur à sa guise, et en jouir sans restriction, à condition que cela ne cause pas de nuisances aux autres occupants. Cependant, selon la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire doit s’abstenir de tout acte qui pourrait porter atteinte à la tranquillité des autres ou compromettre la sécurité de l’immeuble.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions. Par exemple, l’article 9 de la loi de 1965 stipule qu’un copropriétaire qui trouble la jouissance des autres occupants en réalisant des travaux bruyants ou non autorisés peut se voir imposer une remise en état des lieux à ses frais. De plus, en cas de dommages causés aux parties communes ou à d’autres lots, sa responsabilité civile peut être engagée, avec des conséquences financières importantes.
Les parties communes : un bien partagé par tous
À l’inverse des parties privatives, les parties communes sont la propriété collective de l’ensemble des copropriétaires. Cela inclut généralement les halls d’entrée, les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, les toitures, mais aussi les équipements communs tels que les systèmes de chauffage ou les canalisations verticales qui traversent parfois les logements dans leurs parties privatives.
En France, environ 95 % des immeubles en copropriété disposent d’un règlement de copropriété qui précise la répartition entre parties privatives et communes, selon le ministère de la Transition écologique et solidaire.
Chaque copropriétaire dispose d’un droit d’usage sur ces parties communes. Cela implique qu’aucun copropriétaire ne peut priver les autres de l’usage de ces espaces ni les utiliser de manière excessive ou abusive. Par exemple, il est interdit d’entreposer des objets personnels dans les couloirs ou de privatiser une partie du jardin commun sans l’accord de l’assemblée générale et une modification du règlement de copropriété.
Les décisions concernant les parties communes sont prises collectivement lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces décisions peuvent concerner des travaux d’entretien, des réparations, ou encore des modifications structurelles. En cas de non-respect des décisions prises à la majorité, le copropriétaire peut se voir contraint de se conformer à ces décisions, avec des astreintes financières. Les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 encadre précisément les conditions de vote et d’approbation des travaux en assemblée générale.
Les obligations d’entretien : un équilibre à trouver
L’entretien des parties privatives et communes est une source fréquente de questions. Chaque copropriétaire doit veiller à maintenir ses parties privatives en bon état. Cela inclut, par exemple, le remplacement des fenêtres si elles sont délabrées, ou l’entretien de son garde-corps sauf si le règlement de copropriété stipule le contraire et les classe en parties communes.
Pour les parties communes, l’entretien courant (nettoyage, petites réparations) est souvent délégué au syndic. Les travaux plus importants, comme la réfection de la toiture ou la modernisation de l’ascenseur, nécessitent l’approbation de l’assemblée générale et sont financés par les copropriétaires selon leur quote-part.
À titre indicatif, le coût moyen des travaux de rénovation en copropriété s’élève à environ 3 500 euros par lot et par an, selon une étude de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
Les travaux dans les parties privatives affectant les parties communes
Il arrive que des travaux réalisés dans les parties privatives aient un impact sur les parties communes. Dans ce cas, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Par exemple, l’installation d’une climatisation impliquant le percement d’un mur extérieur nécessite cette approbation, car cela modifie l’aspect des parties communes. L’article 25, alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 encadre ce type de situation en précisant que toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.
En cas de non-respect de cette procédure, le syndic peut exiger la remise en état des lieux, et le copropriétaire fautif peut être tenu de réparer les dommages causés. C’est pourquoi il est toujours conseillé de consulter le syndic avant d’engager des travaux susceptibles d’impacter les parties communes.
Un équilibre à préserver
La vie en copropriété repose sur un équilibre entre les droits de chacun sur ses parties privatives et les obligations collectives liées aux parties communes. Une bonne compréhension de cette répartition est primordiale pour garantir une cohabitation harmonieuse et éviter les litiges.
Notre service de syndic est là pour vous accompagner dans la gestion de ces questions complexes, pour vous conseiller sur les démarches à suivre, et pour veiller au respect des règles de la copropriété. N’hésitez pas à nous contacter pour toute information complémentaire ou pour discuter de vos besoins spécifiques. Notre objectif est de vous offrir une gestion sereine et performante de votre copropriété.
