Quelle durée pour la validité du diagnostic immobilier ?

À la vente comme à la location, le propriétaire d’un bien immobilier est tenu de mener plusieurs diagnostics pour céder, temporairement ou définitivement, sa maison ou son appartement à autrui. Chaque diagnostic est obligatoire, et dispose d’une durée de validité qui lui est propre. Vos agences immobilières Barraine Immo en Bretagne font le point pour vous éclairer sur le sujet.

Quels sont les diagnostics immobiliers à accomplir ?

Avant de pouvoir mettre officiellement en vente sa maison ou son appartement, un certain nombre de diagnostics doit être effectué. Ces derniers ont pour rôle de démontrer que le bien immobilier mis en vente est habitable.

Chaque diagnostic immobilier doit être fait au nom du propriétaire de la maison ou de l’appartement proposé à la vente – cela est nécessaire pour qu’il soit protégé par la responsabilité civile professionnel du diagnostiqueur, si un litige devait se produire. Si ce n’est pas le cas, le vendeur s’expose à des accusations de vices cachés, et à des dédommagements importants auprès de l’acheteur du bien immobilier en cas de litige entre les deux parties.

Concernant la nature de chaque diagnostic immobilier, voici la liste de tout ceux qui doivent être menés par un professionnel reconnu et certifié.

• Loi Carrez ou Boutin pour la location
• Diagnostic Plomb.
• DPE + Audit Energétique réglementaire si vente d’un bien en monopropriété classé « F » ou « G » (« E » à partir du 1^er janvier 2025)
• Diagnostic Gaz.
• Diagnostic électrique.
• Diagnostic assainissement.
• Diagnostic amiante.
• Diagnostic ERP. (à fournir dès la visite du bien)
• Diagnostic bruit. (C’est le Plan d’exposition au bruit qui est inclus dans l’ERP)
• Diagnostic Etat Parasitaire (pour les ventes)

Notez que si ces diagnostics sont obligatoires, certains ne peuvent pas être effectués dans certains domiciles. Par exemple, une maison n’ayant pas un système d’assainissement individuel n’est pas tenue de se plier à un diagnostic assainissement – mais elle doit tout de même démontrer qu’elle est correctement raccordée au système d’eau public, et que son dispositif fonctionne correctement.

Les différents diagnostics immobiliers et leurs rôles

Chacun de ces neuf diagnostics cible un facteur spécifique pour en contrôler le bon état, et confirmer que le logement est habitable. Découvrez le rôle de chacun de ces diagnostics.

La loi Carrez

Instaurée depuis 1997, la loi Carrez oblige le propriétaire d’un logement (maison ou appartement) à calculer très précisément la surface de son bien immobilier. L’objectif : empêcher le vendeur de déclarer une surface que le futur propriétaire ne pourra occuper, tout en vendant le logement à un prix supérieur en se basant sur une surface erronée.

Pour un calcul le plus exact et qualitatif possible, il est recommandé de se rapprocher d’un géomètre expert (pourquoi un géomètre expert ?). Il s’agit du diagnostiqueur qui pourra vous renseigner au mieux. A noter que la tolérance est de 5% d’erreur sur la surface, c’est celui qui donne la surface qui en prend la responsabilité.

Le diagnostic plomb

Aussi appelé « constat de risque d’exposition au plomb » (ou CERP), le diagnostic plomb a vocation à identifier la présence potentielle de plomb dans les revêtements de votre logement. Sa détection permet d’éviter tout risque de dégradation, ou d’apparition du saturnisme chez les jeunes enfants. Ce diagnostic est obligatoire, mais exclusivement réservé à tout bien immobilier construit avant 1949.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et équipé d’un analyseur de plomb.

Le DPE

Le DPE, aussi appelé Diagnostic de Performance Énergétique, a pour rôle d’évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effets de serre d’un logement (maison ou appartement). Pour synthétiser les résultats obtenus, le diagnostiqueur délivre un résultat sous forme de lettre, A étant celle réservée aux logements les plus performants, et G étant attribué aux « passoires énergétiques ».

Pour la vente de biens en monopropriété classés « F » et « G », il conviendra d’effectuer un Audit Energétique Réglementaire ; il s’agit de :

• Repérer les modes constructifs, les caractéristiques architecturales et thermiques, les équipements et d’éventuelles pathologies du logement
• Proposer un parcours de travaux chiffré, compatible avec le bâtiment existant pour atteindre classe « B » en respectant le PLU en une fois et en plusieurs fois

Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz existe également sous le nom de « état de l’installation intérieure de gaz ». Obligatoire si vous vous disposez d’une installation au gaz, ce diagnostic permet à l’acheteur de prendre connaissance de sa présence et de son fonctionnement, tout en certifiant que l’installation au gaz ne peut pas nuire à la sécurité des résidents et des objets situés dans la maison.

Notez qu’en cas de modification de votre installation au gaz dans une période de 3 ans avant la vente, la remise d’un certificat de conformité peut suffire. Il doit être délivré par l’un des trois organismes suivants : Qualigaz, Dekra, Copraudit.

Diagnostic électrique

Identique au diagnostic gaz, le diagnostic électrique a un rôle identique, et il doit également être délivré par un diagnostiqueur certifié. À l’image du diagnostic gaz, si votre installation électrique a fait l’objet d’une attestation de conformité délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel), et si elle date de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente, cette attestation suffit.

Diagnostic assainissement

En l’absence de raccordement au réseau public des eaux usées, un logement est obligatoirement doté d’une installation d’assainissement individuel qu’il convient de diagnostiquer pour s’assurer de son bon fonctionnement. Cette vérification est effectuée par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (le SPANC). Notez que tout défaut relevé lors de ce diagnostic doit faire l’objet de travaux avant la vente du logement.

Diagnostic amiante

Ce diagnostic a pour rôle de relever la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux et produits de votre bien immobilier. Vous devez faire effectuer un diagnostic amiante si votre maison ou appartement dispose d’un permis de construire datant d’avant le 1^er juillet 1997 (compris). Le diagnostic doit être mené par un diagnostiqueur certifié.

Diagnostic ERP

Le diagnostic ERP, qui s’appelle aussi « État des risques et pollutions », regroupe tout ce qu’un logement peut encourir en raison de sa localisation géographique. C’est ce document qui déclare si l’appartement ou la maison peuvent être inondés, peuvent faire l’objet de secousses sismiques, s’ils se situent dans une zone à potentiel radon (un gaz radioactif), et plus encore. Pour établir l’état des risques, le propriétaire doit se rendre sur un site gouvernemental qui va l’aider à le compléter au fur et à mesure ; l’ERP peut également être effectué par un diagnostiqueur immobilier.

Diagnostic bruit

Le diagnostic bruit, appelé aussi « État des nuisances sonores aériennes », a vocation à déterminer si votre logement, en raison de sa localisation, peut être impacté par des nuisances sonores en provenance d’aéroport. Bien qu’il n’ait qu’une valeur informative, ce diagnostic doit tout de même être remis à l’acheteur lors de la vente, sous peine de sanctions ultérieures. Un formulaire doit être rempli, et il est disponible à cette adresse.

La durée de validité des différents diagnostics

La durée de validité des différents diagnostics immobiliers s’organise en quatre sections :

• Les diagnostics à la durée de vie illimitée.
• Les diagnostics avec une durée de vie de dix ans.
• Les diagnostics avec une durée de vie de trois ans.
• Les diagnostics avec une durée de vie de six mois.

Les diagnostics immobiliers avec une durée de vie illimitée

Trois diagnostics entrent dans cette catégorie : la loi Carrez (et) le diagnostic Plomb et le diagnostic Amiante.

Attention, il existe tout de même deux exceptions pour ces cas de figure ! Si vous faites des travaux visant à agrandir ou à rétrécir votre logement (dans le cas d’isolation des murs par excemple), vous devez de nouveau mesurer avec exactitude, et en respectant la loi Carrez, la surface de votre maison ou de votre appartement.

Pour le diagnostic plomb, les choses sont un peu différentes : si vous êtes propriétaire d’un logement qui est « négatif » à la présence du plomb, le diagnostic est valable à vie. Mais s’il a été déclaré positif, le diagnostic à fournir à l’acheteur doit avoir été effectuée au maximum un an auparavant.

Pour le diagnostic amiante, s’il a été réalisé après le 1^er janvier 2013, et qu’il est « négatif », le diagnostic est valable à vie. S’il est positif et/ou s’il a été réalisé avant le 1^er janvier 2013, sa durée de validité est de 3 ans pour une vente.

Les diagnostics immobiliers avec une durée de vie de dix ans

Un seul diagnostic se range cette catégorie : il s’agit du DPE. Une nouvelle fois, quelques exceptions subsistent, à savoir les DPE qui auront été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, dont l’expiration s’est produite le 31 décembre 2022.

Si votre Diagnostic de Performance Énergétique a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, celui-ci expirera au 31 décembre 2024. Prenez donc ces éléments en considération si vous pensez à vendre votre logement, et que vous comptiez mettre à profit le DPE édité récemment.

A noter que depuis le 1^er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE a été modifiée et le classement repose à la fois sur la consommation d’énergie primaire et sur les émissions de gaz à effets de serre ; c’est le plus bas de ces deux indicateurs qui détermine la lettre du DPE.

Le classement d’un même bien peut varier entre deux DPE effectués avant et après le 1^er juillet 2021.

Les diagnostics immobiliers avec une durée de vie de trois ans

On y retrouve les diagnostics liés au gaz, à l’électricité et à l’assainissement. Notez que si vous mettez votre logement en location (et non pas à la vente, cette nuance est importante) et que votre installation au gaz ou à l’électricité a plus de 15 ans, vos diagnostics voient leur durée de vie portée à six ans.

Le diagnostic Amiante s’il est positif n’est valable que trois ans.

Les diagnostics immobiliers avec une durée de vie de six mois

Enfin, les diagnostics ERP, au bruit et l’état parasitaire disposent tous d’une durée de validité de six mois.