Les avantages de la SCI familiale

Une SCI familiale, c’est quoi exactement ?

La SCI familiale se caractérise avant tout par le lien de parenté ou d’alliance des associés. Elle est constituée au minimum de deux personnes, et peut accueillir un nombre illimité d’associés. Son rôle est de permettre une gestion commune des biens immobiliers.

Chaque associé de la SCI est en capacité de pouvoir participer via un apport numéraire (somme d’argent) ou par un apport en nature (son propre bien immobilier ou tout autre objet de valeur). Tout associé bénéficie de parts sociales, qui sont proportionnelles au montant de son investissement.

Comme son nom l’indique, la SCI familiale est une société, ce qui signifie qu’elle est soumise à des impôts, et qu’elle doit respecter certaines obligations légales en termes de fonctionnement. Sa création même est aussi soumise à une bonne rédaction de ses statuts, et à de multiples démarches administratives, au contraire de l’indivision qui se veut plus simple et rapide à mettre en place.

Néanmoins, la démultiplication des démarches et des pré-requis pour créer une SCI familiale est contrebalancée par ses avantages particulièrement intéressants compte tenu de son statut de société, notamment en termes de fiscalité.

Les avantages fiscaux d’une SCI familiale

La fiscalité est très probablement la raison pour laquelle la création d’une SCI familiale doit être envisagée si vous souhaitez effectuer un investissement immobilier avec des membres de votre famille.

Absence de TVA

Premièrement, ce type de société n’est pas soumise à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) lorsqu’elle décide de mettre en location son ou ses biens immobiliers, qu’ils soient vides ou meublés. Attention cependant, la SCI familiale devra payer la TVA si elle décide de :

• Louer un emplacement de stationnement.
• Louer son bien immobilier en y ajoutant au moins 3 prestations accessoires (exemple : ménage).
• Louer son bien immobilier à des fins d’activités commerciales (bureaux d’entreprise, locaux commerciaux …)

Possibilité de choisir une imposition via IS ou IR

La Société Civile Immobilière familiale a également la possibilité de choisir son régime d’imposition, dans l’optique de permettre aux associés d’optimiser leur fiscalité personnelle.

En optant pour l’IR (impôt sur le revenu), chaque associé paye des impôts proportionnels à ses parts sociales. À partir de la 6ème année, les associés détenteurs d’une quote-part bénéficient d’un abattement progressif, qui mène à une exonération totale d’impôts après 22 ans.

Les associés peuvent aussi opter pour l’IS (l’impôt sur les sociétés) qui permet de déduire toutes les charges réelles, ce qui mène à une réduction ou à une neutralisation d’impôts pendant toute la période d’amortissement du bien immobilier. Attention, cette solution mène également à une plus-value plus importante, plus-value qui devra être payée par l’associé qui souhaite vendre sa quote-part au sein de la société, ou si le bien immobilier est vendu à un tiers.

Succession simplifiée et progressive des parts

En tant que parent, vous avez la possibilité de céder progressivement vos parts dans la société par le biais de la donation, non imposable en fonction du montant des parts transmises à votre successeur.

En cas de décès, le bien immobilier appartenant à la SCI familiale échappe alors aux droits de succession classique, ce qui permet au bénéficiaire d’optimiser sa fiscalité lors de la transmission des biens et des liquidités.

Les contraintes liées à la création et à la gestion d’une SCI familiale

Nombreuses formalités administratives, responsabilité des associés ou l’interdiction formelle d’activités commerciales : la SCI familiale fait l’objet de quelques contraintes, qu’il convient de bien connaître avant de se lancer dans cette organisation.

Un fonctionnement administratif lourd et complexe

Parce qu’il s’agit d’une société, la création d’une SCI familiale se veut similaire à celle d’une entreprise traditionnelle, ce qui entraîne de longues et lourdes démarches administratives. Rédaction des statuts de la société, dépôt d’un capital social, publication dans un journal d’annonces légales, création d’un dossier d’immatriculation : les étapes à passer sont nombreuses, et certaines engendrent des frais qu’il convient de prendre en considération avant de passer à l’acte.

Suite à la création de la société, il ne faut pas oublier qu’une assemblée générale (ou AG) doit être organisée. Cette assemblée doit être suivie d’un procès verbal.

Engagement infini de la responsabilité des associés en cas de perte de la société

En cas de dettes de la SCI familiale, la responsabilité des associés est infinie. Cela signifie qu’ils doivent rembourser la moindre dette enregistrée de la société, et ce, avec leur argent personnel. Vous exposez donc votre patrimoine et vos liquidités en optant pour la création de ce type de société. Il en va de même pour l’ensemble des associés qui vous accompagnent dans ce projet.

Pour éviter ce type de contrainte, il reste néanmoins une possibilité, en optant pour la création d’une SARL de famille, un autre type de société. Gardez en tête que la SARL de famille dispose de ses propres avantages et inconvénients.

Interdiction de mener une activité commerciale

Les associés d’une SCI familiale ont l’interdiction formelle de pratiquer une activité commerciale par l’intermédiaire de leur société. Il est interdit de mettre en place des opérations d’achat / revente, de mettre en location un bien immobilier qui serait accompagné de prestations de services hôteliers (comme le ménage inclus dans la maison par exemple).

La location du bien immobilier, meublé ou non meublé, auprès d’un tiers qui n’est pas un associé de la société est cependant autorisé.

SCI familiale ou indivision : que choisir ?

Similaires dans quelques aspects, l’indivision et la société civile immobilière familiale ont également des différences notables sur leur fonctionnement, leurs coûts et leurs possibilités de succession et de transmission des parts.

Plus formelle qu’une SCI familiale, l’indivision se démarque par sa souplesse. Les démarches administratives sont grandement réduites en optant pour cette solution. Vous évitez également tous les coûts liés à la création de la société.

Cependant, la SCI familiale permet une meilleure transmission des parts en cas de succession, la résolution des conflits et mésententes est aussi simplifiée grâce au cadre qu’elle instaure et à ses principes de fonctionnement, définis par les associés lors de la création. Du côté fiscal, la SCI familiale est aussi plus intéressante pour les différents associés.

Concrètement, l’indivision peut s’avérer intéressante pour gérer un patrimoine immobilier qui a été récupéré dans le cadre d’une succession, tandis qu’une SCI familiale sera préférable si les associés sont dans l’optique de réaliser un investissement et d’en tirer profit sur un plan financier et fiscal.