Le 15 avril 2024 marque une étape importante dans la législation française avec l’entrée d’une loi relative aux troubles anormaux du voisinage dans le Code Civil. Cette réforme vise à moderniser et clarifier les règles en matière de coexistence entre voisins.
Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette nouvelle législation et son impact sur votre quotidien.
Qu’est-ce qu’un trouble anormal du voisinage ?
La notion de troubles anormaux du voisinage fait son apparition dans les années 80. Bien qu’aucune loi écrite ne l’ait explicitement défini, les tribunaux ont progressivement instauré le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (Cass., 2e civ., 19 novembre 1986, n° 84-16379).
Un trouble anormal du voisinage peut être de différentes natures que ce soit olfactif, visuelle ou encore sonore. Le spectre des nuisances étant large, cela peut aller de l’aboiement de chien persistant jusqu’à une odeur de fumier trop marquée.
Dans tous les cas, ces troubles peuvent engager la responsabilité de leur auteur même si la faute ne vient pas toujours directement de ce dernier.
Jusqu’alors, les juges évaluaient, au cas par cas, si une nuisance constituait un trouble anormal du voisinage en prenant en compte différents critères comme la zone géographique ou encore l’antériorité du trouble.
L’instauration de cette loi dans le Code Civil balise mieux les règles en vigueur.
Que dit cette loi ?
Afin de rendre plus accessible le concept de « trouble anormal du voisinage » et de renforcer la sécurité juridique grâce à une application uniforme sur l’ensemble du territoire, la loi du 15 avril 2024 introduit un nouveau chapitre dans le Code Civil intitulé « Les troubles anormaux du voisinage ».
Ce chapitre codifie un régime de responsabilité pour troubles anormaux du voisinage qui était jusqu’alors principalement jurisprudentiel.
Son objectif est de favoriser le bien-vivre ensemble et de garantir un équilibre entre le développement des activités économiques et la préservation de l’environnement de vie.
L’article 1253 stipule alors « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. ».
En somme, la codification des troubles anormaux de voisinage impose une responsabilité de plein droit à la personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, pour le dommage qui en résulte.
Les risques encourus pour l’outrepassement de cette loi va d’une simple réparation en « nature » (ex : en faisant cesser les bruits gênants) mais peuvent aller jusqu’à l’octroi de dommages et intérêts.
Quelles sont les exceptions au principe ?
Deux exceptions ont été établies dans le cadre des troubles anormaux du voisinage et se basent notamment sur le principe de « préoccupation ».
D’abord, la responsabilité n’est pas engagée si l’activité, de quelque nature soit-elle, est antérieure à l’installation du plaignant et si cette dite activité respecte la législation en vigueur et que même si elle évolue, n’aggrave pas le trouble.
Aussi, une exception est propre aux activités agricoles et est traduite par le nouvel article L 311-1-1 dans le Code rural et de la pêche maritime indiquant que :
« La responsabilité (…) n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités agricoles existant antérieurement (…) à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions, dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».
Notre expertise pour vous éviter ces nuisances
En droit immobilier, une obligation d’information soumet le vendeur à informer l’acheteur de certains aspects importants du bien immobilier, y compris les troubles anormaux du voisinage. Cette obligation fait partie du devoir de conseil et de la garantie des vices cachés.
Si le bien immobilier présente des défauts cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminuent fortement cet usage, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur. Les troubles anormaux du voisinage peuvent parfois être considérés comme des vices cachés s’ils affectent significativement la jouissance du bien et qu’ils n’étaient pas visibles ou connus de l’acheteur au moment de la vente.
Cette obligation d’information impose au vendeur de fournir à l’acheteur toutes les informations nécessaires sur l’état du bien. Cela inclut les diagnostics immobiliers obligatoires mais aussi d’autres informations pertinentes comme les nuisances sonores ou encore les problèmes de voisinage.
Chez Barraine Immo, nous sécurisons votre parcours d’accès à la propriété en nous assurant de faire respecter l’obligation d’information et en veillant aux vices cachés. Nos négociateurs immobiliers vous conseillent et vous accompagnent tout au long de votre achat.
Vous êtes victime de troubles du voisinage ?
Si vous jugez être victime d’un trouble anormal du voisinage et que vous habitez en copropriété, vous pouvez dans un premier temps faire intervenir le syndic. Ce dernier pourra saisir le propriétaire concerné par courrier afin de l’inviter à respecter la réglementation en place.
Ensuite, vous pouvez également saisir un conciliateur de justice pouvant intervenir dans la commune de situation de l’immeuble. Grâce à leurs actions, les conciliateurs de justice obtiennent régulièrement la résolution de ces conflits. Ils sont par ailleurs un passage obligatoire avant d’engager une procédure judiciaire.
En dernier recours, il est possible de faire appel à un avocat en droit civil pour engager une procédure devant le tribunal judiciaire.
Si vous êtes victime de troubles anormaux du voisinage dans une copropriété gérée par le syndic Barraine Immo : nous sommes, dans un premier temps, votre interlocuteur privilégié. Notre expertise et notre connaissance du sujet nous permettront de vous guider au mieux pour solutionner la situation.
La loi du 15 avril 2024 marque une avancée significative dans la régulation des troubles anormaux du voisinage en France. En mettant l’accent sur la prévention, la médiation et des sanctions adaptées, cette législation vise à garantir une cohabitation harmonieuse et respectueuse. Comprendre et respecter ces nouvelles règles est essentiel.
