Après avoir connu une évolution importante en 2021, le marché immobilier breton se stabilise peu à peu en 2022.
À la recherche d’une meilleure qualité de vie
Les confinements successifs ont fait prendre conscience aux Français de l’importance d’être bien dans son lieu de vie, dans son logement. On a noté en 2021 un rejet pour les grandes métropoles sur le plan immobilier, et un engouement pour les villes moyennes, où les logements sont moins chers, les surfaces plus grandes, et la qualité de vie meilleure que dans la densité des grandes villes. L’accès à un extérieur est également un critère non-négociable pour beaucoup de Français.
La Bretagne, désignée la région préférée des Français récemment, attire forcément ceux qui souhaitent s’éloigner des grandes métropoles et trouver le calme des villes moyennes, de beaux paysages et une autre qualité de vie. Son dynamisme économique et les facilités de transport (ligne TGV Rennes-Paris etc.) sont également des points d’attractivité importants. L’Insee annonce d’ailleurs l’arrivée de 400 000 nouveaux habitants à loger d’ici 2040. (1)
L’impact sur le marché immobilier breton
Les notaires de France ont constaté une forte hausse des prix immobiliers, excepté à Paris, et que les villes de l’ouest du pays et du littoral sont particulièrement recherchées. La Bretagne n’échappe pas à cette hausse de prix, avec l’exemple de Rennes, dont le prix du m2 a augmenté de 9,8% pour les appartements, et de 13% pour les maisons. De plus petites villes comme Saint-Malo ou Vannes ont vu leur prix au m2 s’envoler respectivement de 39 et 34%. Sur le littoral, on constate d’ailleurs un rééquilibrage des prix en Bretagne avec les bassins bordelais et méditerranéen. Cependant, pas d’invasion en 2022, trois logements de secteur côtier sur quatre étaient acquis par des résidents bretons.
Le prix de l’immobilier à l’achat par département en Bretagne
Concernant le Finistère, la hausse constatée en décembre est de +20 % sur un an pour le prix du m² à l’achat (source Le Figaro Immo). Ainsi le prix moyen au m² ressort à 2488 € en moyenne sur la ville de Brest avec une hausse de +10 % en un an, et 2477 € / m² à l’achat pour Quimper qui connaît également une hausse de +21 % en un an.
Dans les Côtes d’Armor, la hausse est similaire avec + 18% en un an et un prix au m² médian de 2226 €. Les prix les plus élevés sont sans surprise constatés sur les zones côtières comme Perros-Guirec (3924 € / m²) et Trégastel (3698 € m²). La ville de Saint Brieuc connait une évolution plus modérée avec +14% et un prix médian au m² de 2000 €. Lannion augmente de +15 % avec un tarif à 2299 € /m² et Dinan qui était déjà à un prix au m² plus conséquent augmente de +13 % à 2692 €/ m².
Le Morbihan avec un prix médian au m² de 2 636 € aura connu une hausse de +16% sur une année (source Le Figaro Immo). Les principales villes augmentent également : Lorient +13 % et 2 861 €/m² à l’achat ; Vannes augmente de 12 % en 2022 avec un prix au m² à l’achat de 4 235 €. Mais le record du prix au m² revient encore une fois aux zones côtières avec un prix de 5 931 € / m² sur la pointe de Quiberon qui aura encore augmenté de +17 % en un an.
Enfin l’Ille et Vilaine sera le département à connaitre la hausse la plus raisonnable avec +8 % sur une année et un prix médian au m² de 2 705 € (source Le Figaro Immo). Mais ce chiffre relativement modéré masque des réalités différentes : avec un prix au m² qui – même s’il n’augmente que de 6 % en un an – reste très élevé sur Rennes à 4 607 m². La palme du prix au m² revenant à Saint Briac sur mer : 6 391 € / m² et + 29 % sur un an !
Et les résidences secondaires
Les Français n’ont pas forcément investi dans une résidence principale pour échapper aux grandes villes, mais ont fait le choix d’une résidence secondaire leur permettant de s’évader lors des congés ou d’un possible nouveau confinement. Les résidences secondaires représentent 13% du parc de logements breton. Sur le littoral, cela monte jusqu’à 20%. Dans certains zones, l’impact de logements occupés seulement une partie de l’année est tel qu’il entraine des fermetures de classes et un vieillissement de la population car les résidents à l’année peinent bien souvent à acheter.
En 2021 et en 2022, le marché immobilier breton a fluctué, comme le reste du territoire, en fonction de l’épidémie de Covid et des changements de vie souhaités par les Français qui en résultent. La Bretagne est une des régions les plus prisées en raison de son calme, de son dynamisme économique et de sa qualité de vie. En ont résulté des hausses de prix, qui ont impacté la plupart des villes moyennes, et se font ressentir encore plus durement sur le littoral.
Alors, faut il acheter en 2023 en Bretagne ?
Certes l’augmentation de prix constatée en 2021 et 2022 devrait se calmer, mais la raréfaction des biens à la vente, le mouvement de fond et l’engouement que l’on constate pour la Bretagne et la qualité de vie conjugué au souhait d’accéder à la propriété des jeunes ménages font qu’il est très improbable que les prix baissent. C’est également le point de vue du conseil régional des notaires de Bretagne (Article Ouest France du 14/11/2022) qui table sur une « stabilité du marché immobilier courant 2023« . Enfin s’il s’agit d’investir, alors l’immobilier reste une valeur refuge promettant le meilleur rapport rendement / risque notamment comparé aux placements boursiers qui sont actuellement très risqués compte tenu de la conjoncture internationale (guerre en Ukraine et crise pétrolière).
L’immobilier restera donc un investissement intéressant en 2023.
Et si tout simplement vous souhaitez acheter pour vous loger, bien qu’il y aie une tendance à la stabilisation des prix d’achat, et il est très probable que vous serez gagnant à long terme en cas de revente.
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(1) « Plus de 400 000 habitants supplémentaires en Bretagne d’ici 2040 », Hervé Bovi, Michel Rouxel – Dans : Insee Analyses Bretagne, n° 89 (2019, nov.)