Valeur vénale d’un bien immobilier : définition et calcul

Régulièrement mentionnée – notamment dans le cadre d’une succession ou de la vente d’un bien immobilier, la valeur vénale d’un logement est une information dont vous aurez besoin à de nombreuses reprises si vous êtes propriétaire, ou si vous vous apprêtez à le devenir.

Barraine Immo, réseau d’agences immobilières en Bretagne, vous explique tout ce que vous devez connaître sur la valeur vénale d’un logement, de sa définition à sa méthode de calcul, en passant par ses différents usages.

Définition de la valeur vénale d’un bien immobilier

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond tout simplement à son prix de vente, si votre maison ou votre appartement était disponible sur le marché immobilier. Cette valeur s’obtient par le biais d’une estimation immobilière, qui peut être effectuée de différentes manières, notamment par le biais d’un professionnel de l’immobilier, comme nous vous le détaillerons plus loin dans cet article.

À quoi ça sert de connaître la valeur vénale de sa maison ?

La valeur vénale d’un logement (maison, appartement) peut être utile dans plusieurs situations bien précises :

– Mise en vente de votre bien immobilier.
– Régularisation fiscale dans le cadre d’une succession.
– Paiement d’un impôt sur la fortune immobilière.
– Indemnisation de votre assurance en cas de sinistre concernant votre logement.

L’utilisation de la valeur vénale pour une vente immobilière

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaiteriez vendre ? Un des enjeux majeurs dans la vente d’une maison ou d’un appartement réside dans une bonne estimation de sa valeur vénale.

Une bonne évaluation de la valeur vénale est primordiale. Un prix de vente trop élevé peut retarder significativement la concrétisation de votre projet, tandis qu’un prix de vente trop bas impactera directement votre capacité financière.

Régularisation fiscale dans le cadre d’une succession

Au cours de votre vie, vous pouvez être amené à hériter d’un bien immobilier suite au décès de l’un de vos proches. Cette succession – ou héritage – fera l’objet de paiement de droits, qui sont calculés sur la valeur vénale du bien immobilier que vous aurez récupéré.

L’héritage ou la succession ne sont pas les seules situations dans lesquelles vous pouvez être amené à récupérer un logement d’un de vos proches : celui-ci peut également vous faire une donation. Au même titre qu’une succession, la donation fait l’objet de paiement de droits auprès de l’administration française lorsque la maison ou l’appartement concerné atteint une certaine valeur vénale.

À l’image de la vente immobilière, vous devez être prudent concernant l’estimation de la valeur vénale du logement concerné par la donation ou la succession : une sous-évaluation de sa valeur peut mener à un redressement fiscal important, les contrôles menés par l’administration étant nombreux et réguliers.

Paiement d’un impôt sur la fortune immobilière

Si vous êtes devenu propriétaire de plusieurs biens immobiliers, vous pouvez être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière. Cet impôt est calculé sur la valeur vénale de l’ensemble de votre patrimoine immobilier.

À l’image de la succession/donation, une sous-évaluation de votre patrimoine immobilier peut vous conduire à un redressement par l’administration fiscale. Soyez donc vigilant par rapport à son estimation – et n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans cette démarche.

Indemnisation par l’assurance en cas de sinistre

En cas de sinistre ou de destruction de votre logement, votre contrat d’assurance prévoit un remboursement. Ce remboursement est basé sur la valeur vénale du bien immobilier, et doit donc être estimé en amont.

Lors de la souscription à votre contrat d’assurance habitation, votre assureur peut se baser sur le prix d’achat de la maison ou de l’appartement pour fixer ses garanties et indemnisations. Si vous effectuez des travaux d’embellissement ou de rénovation qui sont susceptibles de faire évoluer cette valeur vénale, n’hésitez pas à le faire savoir à votre assureur en procédant à une nouvelle estimation, ce qui lui permettra de réhausser ses indemnités et d’ajuster sa prise en charge.

Comment se calcule la valeur vénale d’un bien ?

La valeur vénale d’un logement (maison ou appartement) doit faire l’objet d’une estimation. Pour estimer votre bien immobilier, plusieurs méthodes sont à votre portée :

– Une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier.
– Une estimation réalisée par un notaire.

Pourquoi faire appel à un professionnel pour déterminer la valeur vénale ?

Que vous choisissiez un notaire ou une agence immobilière pour procéder à l’estimation de la valeur vénale de votre maison ou de votre appartement, vous devez faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche.

Estimer votre bien immobilier par vos propres moyens vous expose notamment à une sous-estimation de la valeur vénale, ce qui peut s’avérer problématique auprès de l’administration fiscale, comme évoqué précédemment.

Un professionnel va faire appel à son expertise et à ses connaissances pour définir la valeur vénale la plus cohérente possible vis-à-vis du marché immobilier. Notaire comme agent immobilier vont s’appuyer sur un ensemble d’informations – prix pratiqués dans votre ville et quartier, état général de votre logement, etc.

Estimation de la valeur vénale de votre bien par un notaire

Le notaire dispose d’une expertise pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier. Grâce à sa connaissance du marché immobilier en ligne et quelques outils à sa disposition, il est en capacité de fournir une valeur vénale gratuitement.

Vous pouvez également solliciter votre notaire pour qu’il procède à une estimation plus poussée, mais dans ce cas présent, ce service rendu sera payant. Le prix d’une estimation par un notaire n’est pas aléatoire, il est fixé par la loi.

Estimation de la valeur vénale de votre bien par une agence immobilière

Une agence immobilière peut également vous fournir une estimation précise et qualitative de la valeur vénale de votre logement. Pour calculer et estimer correctement cette valeur, l’agence s’appuie en générale sur plusieurs éléments bien spécifiques :

– Tout comme le notaire, elle consulte les prix du marché en prenant compte de la localisation du bien, du nombre de pièces, des « plus » associés (parking, terrasse, piscine, etc.)
– L’agent immobilier se rend également sur place pour procéder à une évaluation de l’état du logement. Il constate notamment les besoins en travaux, et prend cet élément en considération pour estimer au mieux la valeur vénale du bien.

Notaire ou agence immobilière pour estimer la valeur vénale de mon bien ?

Vous l’aurez compris, les deux options sont fiables et pertinentes, puisque vous serez accompagné d’un véritable professionnel.

Néanmoins, à l’heure de choisir, le meilleur conseil que nous pourrions vous donner est le suivant :

– Si vous souhaitez estimer la valeur vénale de votre logement pour le mettre en vente sur le marché ou pour la communiquer à votre assureur, passez par une agence immobilière : elle vous apportera une réponse rapide et complète, tout en pouvant vous accompagner efficacement dans votre projet si vous cherchez à vendre votre maison ou appartement.
– Si vous souhaitez estimer la valeur vénale de votre bien immobilier dans une optique d’une donation, d’une succession ou pour vos impôts, faites appel aux services d’un notaire, qui vous apportera son assistance pour les questions liées à la fiscalité.

Demandez votre estimation chez Barraine Immo

Si vous avez besoin d’assistance pour estimer la valeur vénale de votre logement, n’hésitez pas à nous contacter !