Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente (maison comme appartement), l’acheteur sera sensible à plusieurs informations spécifiques. Parmi celles-ci, une caractéristique se démarque tout particulièrement : la surface du logement.
La surface (qu’on appelle aussi parfois superficie) permet notamment de négocier le prix de vente du logement. Cependant, la surface d’une maison peut avoir plusieurs sens, et c’est ce que Barraine Immo, votre réseau d’agences immobilières en Bretagne, va vous détailler.
Définition d’une surface de plancher et d’une surface habitable
En immobilier, il existe deux types de surfaces bien différentes : la surface habitable et la surface plancher. Vous serez amené à parler et à calculer l’une ou l’autre surface en fonction de la nature de votre projet, à savoir des travaux de rénovation / construction, ou la mise en vente de votre bien sur le marché immobilier.
En dehors de leur usage, l’autre différence notable entre chaque type de surface réside dans leur mode de calcul, puisque la surface plancher et la surface habitable ne partent pas exactement sur les mêmes bases.
C’est quoi, la surface plancher ?
La surface plancher est définie selon l’article L.111-14 du code de l’urbanisme et R.111-2 du Code de construction et de l’habitation. Son calcul consiste en l’addition des surfaces de tous les niveaux construits, qu’ils soient clos ou couverts. Pour être pris en compte dans le calcul, la hauteur de plafond doit aussi être supérieure à 1,80 mètre.
L’épaisseur des matériaux isolants et des murs extérieurs n’est pas pris en compte dans le calcul de la surface de plancher. Les combles non aménageables, les trémies et les vides d’escalier ou d’ascenseur ne sont pas non plus comptabilisés dans le calcul de la surface.
C’est quoi la surface habitable ?
La surface habitable, quant à elle, est définie par l’article R.111-2 du Code de construction et de l’habitation. Son calcul consiste à additionner les différentes surfaces du logement, en déduisant la superficie occupée par les murs, les cloisons, les escaliers, les fenêtres et les embrasures de porte. La surface habitable ne comprend pas non plus les combles non aménageables, les réserves et remises, les balcons, les terrasses ou les vérandas.
Les parties de la maison qui disposent d’une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètre ne sont également pas pris en compte dans le calcul de cette surface. À titre d’information, la surface habitable est occasionnellement nommée « surface loi Boutin ».
La surface loi Carrez : une surface habitable ou plancher ?
Souvent mentionnée, la surface de la loi Carrez n’est utilisée que dans une situation : celle où votre logement (maison ou appartement) se trouve dans une copropriété. La loi Carrez a pour objectif de séparer la surface privative d’un logement à la surface qu’occupent les parties communes d’une copropriété.
Si vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble collectif, ou d’une maison dans un lotissement, vous serez obligé de calculer et de communiquer la surface de votre logement selon la loi Carrez. Cette superficie est également utilisée pour le calcul des charges.
Vente de votre maison : quelle surface mettre en avant ?
Pour vendre votre maison, devez-vous afficher sur votre annonce la surface habitable ou la surface plancher ? C’est la première option, la surface habitable, qui doit être retenue. C’est également cette même donnée que vous devrez mettre en avant en cas de mise en location de votre bien immobilier.
Comme évoqué précédemment, la surface plancher est principalement utilisée dans le cadre de travaux ou de rénovation. Si vous devez déposer un permis de construire pour concrétiser votre projet, la mention de la surface plancher de votre projet sera demandée.
Les sanctions en cas de mauvais calcul des surfaces
En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de communiquer la bonne information auprès de votre locataire ou de votre acheteur. Pour rappel, la surface habitable de votre maison ou appartement apparaitra sur tous les documents relatifs à la mise en vente ou à la location, puisque son prix ou son loyer est notamment calculé à l’aide de cette donnée.
La communication d’une superficie erronée vous expose à des sanctions importantes. Si vous aviez estimé que la surface habitable de votre logement était de 50 m2, mais qu’en réalité, elle n’est que de 35 m2, votre erreur est supérieur aux 5% de marge d’erreur réglementaire. Vous devrez donc rembourser votre acheteur ou votre locataire au prorata de votre erreur.
Faites appel à un expert pour le calcul de votre surface
Pour un calcul précis de la surface de votre logement, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel : votre agence Barraine Immo vous propose d’effectuer la mesure gratuitement, tout en vous proposant une estimation du prix de votre maison ou de votre appartement.
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