Les banques sont très souvent prudentes lorsqu’il s’agit d’accorder des financements. Pour cette raison, il est important de préparer un dossier solide et complet avant de solliciter un prêt ou un financement. En effet, les banques examinent avec attention le profil financier de l’emprunteur afin de déterminer sa capacité à rembourser le prêt. Il existe alors cinq points principaux que le banquier vérifie avant d’accorder un crédit immobilier :
L’apport personnel est devenu un critère important pour les banques dans l’octroi d’un crédit immobilier. Plus l’apport personnel est important, plus la banque considérera que l’emprunteur est solvable.
Généralement, celles-ci demandent un apport représentant 15% à 20% du montant du bien immobilier que l’emprunteur souhaite acquérir. Pour constituer cet apport, l’emprunteur peut mobiliser son épargne personnelle, notamment son assurance-vie, son épargne salariale ou son épargne-retraite. Mais il peut aussi bénéficier d’une donation de ses parents et/ou de ses grands-parents.
Pour les banques, un apport personnel élevé permet de réduire le risque en cas de défaillance de l’emprunteur.
De plus, en cas de revente rapide du bien immobilier, l’existence d’un apport élevé permet aux banques de limiter le risque de perte en cas de baisse des prix de l’immobilier.
Ainsi, avoir un apport personnel élevé peut faire la différence pour les primo-accédants et augmenter leurs chances d’obtenir un crédit immobilier avantageux. Cependant, il est important de ne pas vider l’intégralité de ses placements pour constituer un apport personnel élevé. Il est recommandé en revanche de conserver une épargne de précaution qui pourra être utilisée en cas de besoin, notamment pour financer le déménagement, les travaux imprévus ou les dépenses liées à l’installation dans le nouveau logement.
Les clients ayant encore de l’argent de côté après l’achat sont des clients intéressants pour les banques, car elles peuvent leur proposer des produits d’épargne et ainsi renforcer leur relation avec eux. Par conséquent, cela peut entrer dans la négociation sur le taux d’intérêt du crédit.
De plus, certaines banques demandent désormais une épargne résiduelle correspondant à l’équivalent d’une année de remboursement. En effet, un apport personnel élevé complété par une belle épargne résiduelle peut permettre d’obtenir une baisse de taux d’intérêt significative, soit une réduction de la mensualité et une économie d’argent sur le long terme.
Le banquier étudie également le taux d’endettement de l’emprunteur. Selon la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur. Les banques ont une marge de souplesse de 20 % pour déroger à la règle du taux d’endettement maximal de 35 % dans certains cas, mais elles font peu usage de cette souplesse.
Cette marge est destinée en grande partie aux acquéreurs de résidence principale, notamment les primo-accédants, qui sont souvent considérés comme plus à risque en raison de revenus plus faibles, d’un apport et d’une épargne résiduelle justes. Les banques sont donc plus réticentes à accorder des dérogations dans ces cas-là.
Les banques se penchent également sur le profil financier de l’emprunteur afin d’évaluer sa capacité de remboursement avant d’accorder un prêt immobilier. Les relevés de compte bancaire permettent ainsi aux banques de mieux comprendre les habitudes de dépenses et de revenus de l’emprunteur.
En remboursant ses petits crédits à la consommation avant de se lancer dans un projet immobilier, l’emprunteur montre qu’il est capable de gérer ses dettes et d’honorer ses engagements financiers.
De plus, mettre en place un virement automatique mensuel vers un Livret A, un PEL ou un contrat d’assurance-vie indique que l’emprunteur épargne régulièrement. Cela peut être considéré comme un signe de stabilité financière et de capacité à gérer ses finances de manière responsable. Enfin, éviter les découverts bancaires autant que possible est une habitude importante à prendre pour une bonne gestion financière.
Par ailleurs, les banques sont très vigilantes au saut de charge, car c’est un indicateur important de la capacité de l’emprunteur à faire face aux nouvelles dépenses liées à l’achat immobilier. Si la mensualité de remboursement de l’emprunt est trop élevée par rapport au loyer que l’emprunteur payait antérieurement, cela peut être considéré comme un risque pour la banque. C’est pourquoi il est important pour l’emprunteur de disposer d’une épargne de précaution pour faire face à une situation imprévue.
Pour protéger les emprunteurs des taux d’intérêt excessifs, la loi a fixé une limite du taux d’usure. Cette limite est révisée tous les trimestres en fonction des taux d’intérêt du marché. Si le taux annuel effectif global* proposé par la banque dépasse le taux de l’usure en vigueur, l’emprunteur ne pourra alors pas obtenir le prêt immobilier.
Il est donc crucial de bien comparer les offres de crédit immobilier afin de trouver le taux le plus avantageux. Pour cela, il est recommandé de solliciter plusieurs banques ou courtiers en crédit immobilier et de demander des simulations pour évaluer le coût total du crédit.
TAEG* Le taux annuel effectif global est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt, à savoir les frais de garantie, courtier, assurance, etc.
Source LE MONDE