Les prix de l’immobilier connaissent une baisse généralisée en France. Bien que cela ne soit pas considéré comme un krach immobilier, la hausse rapide des taux d’intérêt a eu pour conséquence de réduire la capacité d’emprunt des ménages.
Désormais, la baisse des prix de l’immobilier se propage en France, touchant maintenant toutes les régions, y compris les zones rurales. Les chiffres récents montrent que les prix des maisons ont chuté de 0,4 % dans les zones rurales et à Paris, ainsi que dans les 10 villes les plus peuplées, en moyenne. Dans certaines villes comme Lyon, la baisse a été plus prononcée avec une baisse mensuelle de 1 % en février et de 2,4 % en seulement deux mois. Elle est aussi significative à Nantes et à Lille.
Cette baisse de prix généralisée se produit dans un contexte d’euphorie immobilière des dernières années. Depuis 2019, le nombre de transactions immobilières a été en constante augmentation en France, atteignant 1,178 million en 2021. Toutefois, cette dynamique semble avoir été freinée par la remontée des taux d’intérêt en 2022, entraînant une baisse du nombre de transactions immobilières réalisées au cours des douze derniers mois.
La hausse des taux d’intérêt est un élément clé dans le changement de dynamique immobilière puisque les taux d’intérêt ont augmenté significativement depuis un an, passant de moins de 1 % pour les meilleurs profils à environ 3 % pour les maturités les plus fréquemment sollicitées (20 et 25 ans). Cette hausse des taux d’intérêt réduit la solvabilité des ménages et rend les prêts plus coûteux, chassant alors une partie des primo-accédants du marché immobilier.
En conséquence, les primo-accédants sont les plus touchés par cette situation car ils ont souvent des revenus moins élevés et ont besoin de réaliser un emprunt important pour financer leur projet d’acquisition. Cette chute du pouvoir d’achat immobilier peut ainsi les contraindre à chercher des biens en périphérie des grandes villes ou à reporter leur projet d’acquisition.
Pour pallier cette perte de pouvoir d’achat, il aurait fallu une baisse du prix de l’immobilier à hauteur de 20 % sur un an. En comparaison, lors de la crise financière mondiale de 2008, l’immobilier avait perdu environ 7 à 8 % de sa valeur.
Les banques allemandes n’ont pas de limite légale en matière de taux d’intérêt, contrairement à la France où le taux d’usure limite les taux pratiqués par les banques. Ce plafonnement permet de protéger les emprunteurs des taux excessifs, mais également de stabiliser le marché immobilier en évitant les variations brutales des prix.
Cependant, avec la hausse des taux, le taux d’usure pourrait s’amenuiser et donc perdre de son efficacité pour protéger le marché immobilier et la capacité d’emprunt des ménages.
Grâce à la réévaluation mensuelle du taux d’usure, la Banque de France permet à certains emprunteurs qui étaient bloqués de pouvoir obtenir leur prêt. En réalité, cela aura pour conséquence de rendre le crédit immobilier plus cher, plus rapidement pour la majorité des emprunteurs.
On note également une autre manifestation de l’ajustement de l’offre et de la demande. Le temps de vente moyen des biens immobiliers commence à se réduire dans certaines villes. Les vendeurs s’adaptent peu à peu à une demande moins solvable, en révisant leur prix.
Il est encore trop tôt pour déterminer avec certitude que l’ajustement des prix est réellement lancé. Le marché immobilier est souvent sujet à des fluctuations. Il faut donc observer les tendances sur une plus longue période pour tirer des conclusions définitives. Mais le printemps reste une période privilégiée pour les transactions immobilières et permettra peut-être de mieux évaluer l’état du marché en France.
Source LES ECHOS